Новые правила оформления договора аренды офиса

С 6 августа 2019 года изменились правила оформления договоров аренды недвижимого имущества.

Федеральный закон от 26.07.2019 г. № 222-ФЗ «О внесении изменения в статью 9.5 Кодекса РФ об административных нарушениях» устанавливает:

— Внести в абзац второй части 5 статьи 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях изменение, изложив его в следующей редакции:

«влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.».

Кто проверяет договоры аренды недвижимого имущества?

В последнее время ФНС начала активно проверять фирмы на актуальность юридического адреса. Среди организаций, находящихся на юридическом обслуживании в Consulex,  на такую проверку уже нарвались четыре организации.

Проверка проводится относительно просто, налоговая пишет бумажное письмо о том, что в результате контрольных мероприятий была установлена недостоверность сведений об организации, содержащихся в ЕГРЮЛ. Совсем необязательно что в отношении вас проводилась какая-то проверка или у налоговой есть реальные подозрения, чаще всего предприниматели получают эти письма просто потому что попадают в веерную рассылку. Эти письма отправляются организации на юридический адрес, генеральному директору и каждому учредителю на домашние адреса. В тексте каждого письма ставится небольшая отметка о том, на какой именно адрес оно было отправлено. Поэтому, если вы получили письмо по домашнему адресу и попытаетесь сказать инспектору, что нашли его у себя на юридическом адресе, то вам никто не поверит. Скорее всего, налоговая вас пока ни в чём не подозревает, но если проигнорировать это письмо, то в ЕГРЮЛ появится запись о недостоверности сведений о местонахождении вашей организации.

Все знают, что при заключении договора аренды на объект недвижимости необходимо, чтобы в его тексте было указано, что объект принадлежит на праве собственности арендодателю. К тексту договора должно быть приложена копия свидетельства о праве собственности и экспликация арендуемых помещений. До определенного времени этого было вполне достаточно для сторон, заключивших договор, и для всякого рода проверяющих. Однако, с 6 августа 2019 года правила оформления договоров аренды недвижимого имущества изменились. Вернее, изменилась ответственность предпринимателей за нарушение этих правил.

Чем грозит нарушение правил оформления договора аренды недвижимого имущества?

Фактически, это означает увеличение штрафа за использование объектов капитального строительства без разрешения на ввод в эксплуатацию более чем в 50 раз.

Если раннее штраф составлял:

• для организаций 10-20 тыс. руб.
• для должностных лиц 1-2 тыс. руб.
• для гражданина 500 руб. — 1,0 тыс. руб.

То с 6 августа штрафы составят:

• для организаций 500 тыс. — 1,0 млн. руб.
• для должностных лиц 20 — 50 тыс. руб.
• для гражданина 2 — 5 тыс. руб.

При этом наказать могут не только собственников, но и арендаторов зданий, помещений и прочих объектов, требующих наличия разрешения.

В соответствии с п.2 ст. 55.24 Градостороительного кодекса РФ 

«Требования законодательства РФ к эксплуатации зданий, сооружений» — эксплуатация построенного, реконструированного здания, сооружения допускается после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также акта, разрешающего эксплуатацию здания, сооружения, в случаях, предусмотренных федеральными законами.

В соответствии с позицией Пленума ВАС РФ, изложенной в Постановлении от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды. Но при наличии соответствующих оснований лица (арендатор и/или арендодатель), виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности в соответствии с частью 5 статьи 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях. Деятельность указанных лиц может быть приостановлена по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Кодексом

Скорее всего новая волна массовых проверок юридических адресов в офисных центрах и производственных площадок связана с установлением наличия разрешений на ввод в эксплуатацию.

Таким образом, если при проверке окажется, что у вас нет разрешения на ввод в эксплуатацию здания, в котором организация или ИП арендуют помещение, вас могут оштрафовать. Организацию до 1,0 млн. руб., а ИП до 50 тыс. руб. как должностное лицо.

Практика показывает, что наличие у арендодателя зарегистрированного права собственности на помещение не всегда означает, что имеется разрешение на ввод в эксплуатацию здания/сооружения. Но даже если оно есть на момент заключения договора, необходимо проверить наличие разрешения в настоящее время. Ведь в здании могли провести реконструкцию, а она требует нового разрешения.

В итоге, чтобы не получить миллионный штраф, проверьте разрешение на ввод в эксплуатацию здания и/или приложите копию такого разрешения к договору аренды.

Что делать в случае проверки юридического адреса и не получить штраф?

1. Вам потребуется документ, подтверждающий, что у вас есть право занимать помещение. Это может быть договор аренды или свидетельство о собственности.
2. Теперь необходимо доказать, что вы фактически находитесь в этом помещении. Необходимо сделать несколько фотографий: фото входа в бизнес-центр, где находится помещение, фото двери в офис, очень желательно чтобы на двери была табличка с названием вашей фирмы, и фото интерьера офиса. Не бойтесь показать беспорядок, это отличный показатель того, что компания реально работает, а не пришла на фотосессию в студию где снимают ролики про успешный успех. Все эти фотографии необходимо распечатать и приложить к договору.
3. Пишем письмо на фирменном бланке. В письме необходимо сообщить, что вы в ответ на письмо налоговой под таким-то номером и от такой-то даты информируете ФНС о том, что ваша организация фактически находится по адресу, указанному в ЕГРЮЛ.